Centro de SP: retrofit impulsiona liquidez, mas valorização de imóveis fica atrás da inflação

O mercado imobiliário no Centro de São Paulo vive um momento de intensa atividade, impulsionado por projetos de requalificação urbana, incentivos públicos e a transferência da administração estadual para a região. O fenômeno do retrofit, que consiste na reforma e modernização de edifícios antigos, tem gerado maior liquidez, com um aumento significativo no número de transações imobiliárias. No entanto, essa movimentação ainda não se traduziu em uma valorização expressiva dos preços, que ficaram abaixo da inflação acumulada no período.

Um estudo da consultoria Real Price, baseado em dados de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), revelou que os preços dos imóveis negociados na região central de São Paulo registraram uma alta de 17,4% entre 2021 e 2026. Este índice é inferior à inflação acumulada no mesmo período, que atingiu cerca de 30%. Em contrapartida, o número de vendas de unidades dentro do perímetro do programa Requalifica Centro mais que dobrou, indicando um aumento na liquidez.

Liquidez antes da valorização

Segundo André Araújo, CEO da Real Price, a valorização imobiliária na região central é pontual e ainda não acompanhou o ritmo de outras áreas da cidade. Ele explica que a liquidez dos imóveis no Centro chegou antes da valorização, mas que as transformações em curso na região devem começar a impactar os preços nos próximos dois a três anos. Atualmente, a decisão de compra no Centro é motivada pela compensação financeira: compradores aceitam os desafios urbanos e de segurança em troca de um valor por metro quadrado mais atrativo e da proximidade com o trabalho.

O executivo também aponta que incorporadores de projetos de retrofit conseguem comprar prédios abaixo do preço do terreno, o que permite vender unidades a preços mais acessíveis. O estudo da Real Price analisou 112 mil escrituras em oito distritos da subprefeitura da Sé, mostrando que o número de revendas de imóveis dentro do perímetro do Requalifica Centro cresceu 20% a mais do que no entorno de 2 km da região. Bairros como a Sé viram um aumento de 130% nas vendas, enquanto o preço do metro quadrado avançou apenas 5,9%.

Novos empreendimentos e perfil do comprador

A liquidez no Centro é impulsionada por novos projetos, como o Praça Nova São Paulo, da incorporadora Alfa Realty, com 376 unidades no Bom Retiro. O empreendimento oferece unidades de habitação de interesse social e apartamentos tradicionais de 21 m² a 51 m², com preços entre R$ 299 mil e mais de R$ 500 mil. Desde o lançamento em abril de 2026, 39,7% das unidades foram comercializadas.

Eudoxios Anastassiadis, sócio-fundador da Alfa Realty, destaca que o Bom Retiro está se tornando um lugar onde as pessoas podem escolher viver, com acesso a transporte, serviços e áreas verdes. Ele afirma que o Praça Nova São Paulo já registrou uma valorização de 5% desde o lançamento, representando uma aposta no segmento econômico. A incorporadora Metaforma também está transformando o antigo Edifício 7 de Abril em um complexo residencial com 274 apartamentos, cujas unidades variam de 35 m² a 130 m².

Desafios e o futuro do mercado central

Raphael Guaraná, CEO da imobiliária Jardins&Co, ressalta que o volume de vendas e os preços não precisam crescer na mesma proporção. Unidades menores e com valor total mais acessível ampliam o universo de compradores, mas uma oferta abundante e a necessidade de descontos podem limitar a alta dos preços. Ele observa que o comprador precisa perceber benefícios concretos e duradouros para estar disposto a pagar mais.

A consultoria Real Price aponta que o preço anunciado de prédios reformados e lançamentos de estúdios pode inflar os valores, mas o preço pago pelo estoque existente é diferente. O metro quadrado de um apartamento compacto novo é, em geral, mais alto. Guaraná contrapõe que, se os preços subiram abaixo da inflação, houve perda de valor real, mas não necessariamente queda nominal. O retrofit melhora a atratividade, mas seu efeito na vizinhança depende de escala, ocupação e melhorias urbanas complementares, como calçadas, iluminação e segurança.

A Prefeitura de São Paulo tem atuado para combater a ociosidade de imóveis no Centro, com iniciativas como o programa Requalifica Centro, que oferece benefícios fiscais para projetos de retrofit. No entanto, a desapropriação de imóveis que não cumprem sua função social tem sido um desafio, pois o município não possui autorização do Senado para utilizar títulos da dívida pública na indenização. Atualmente, 2.075 imóveis na cidade são notificados por ociosidade, sendo 886 na subprefeitura da Sé. A professora Bianca Tavolari, da FGV SP, critica o modelo atual, que, segundo ela, reconverte imóveis para venda a pessoas de alta renda, sem articulação com a habitação de interesse social.